Znáte hlavní rozdíly mezi klasickou a americkou hypotékou?

Pod pojmem hypotéka si většina z nás představí financování pořízení nemovitosti k bydlení, ať už formou koupě již stojícího objektu, stavby na zelené louce nebo rekonstrukce. Ve skutečnosti je však situace trochu složitější a hypotékou nemusíme financovat pouze nemovitost. Musíme ale vždy zvolit odpovídající úvěrový produkt. V následujícím článku se na to podíváme podrobněji.

Klasická hypotéka aneb zastavíme nemovitost, financujeme nemovitost

Situace, kterou jsme nastínili v úvodu, je klasická hypotéka, jak ji všichni známe. Jdeme pro ni do banky, kde požádáme o hypoteční úvěr. Banka nám poskytne finanční prostředky na základě hodnoty nemovitosti, kterou budeme ručit (tj. kterou zastavíme). Dle nových pravidel se dnes poskytuje asi 80 – 90 % hodnoty zastavené nemovitosti, vždy je tedy potřeba mít nějaké úspory, protože je nutno částečně financovat z vlastních zdrojů. Jaké jsou tedy hlavní charakteristicky klasického hypotečního úvěru? Klasická hypotéka je především:

• Zajištěna zástavním právem k nemovitosti
• Účelová
• Dlouhodobým úvěrem

Zpravidla se ručí financovanou nemovitostí, ale není to samozřejmě podmínkou, ručit lze jakoukoliv nemovitostí. Jen menšina lidí ale má další objekt, který by mohli bance poskytnout jako zástavu, zvlášť mladé rodiny pořizující bydlení, proto se jako ručení využívá většinou financované nemovitosti.

Klasická hypotéka má také jasně daný účel, jedná se o tzv. účelový úvěr. Proto se touto formou financuje výhradně nemovitost. Může to být koupě, výstavba, rekonstrukce nebo refinancování hypotéky. Taková nemovitost pak může být určena samozřejmě nejen na vlastní bydlení, ale také jako rekreační objekt nebo objekt určený k pronájmu. Hypoteční úvěr lze použít také pro vypořádání majetkových poměrů v rámci rodiny nebo vypořádání tzv. společného jmění manželů.

Protože pořízení nemovitosti je zpravidla velmi nákladné, je pro hypoteční úvěry typické, že jsou dlouhodobého charakteru. Nový dům můžete zkrátka splácet klidně podstatnou část svého života. Výhoda však je, že můžete bydlet ihned, i když na to nemáte našetřeno.

Americká hypotéka aneb zastavíme nemovitost, financujeme cokoliv

Na trhu se ale nevyskytuje pouze forma klasické hypotéky. Už jste slyšeli o tzv. americké hypotéce? Ta je někde na půli cesty mezi klasickou hypotékou a běžným spotřebitelským úvěrem. Poskytují ji nejen banky, ale také nebankovní společnosti. Charakteristická je těmito vlastnostmi:

• Zajištěna zástavním právem k nemovitosti
• Neúčelová
• Vyšší úroková sazba
• Kratší doba splatnosti

Americká hypotéka má s tou klasickou společný v podstatě zejména první bod. Také v tomto případě totiž ručíte za poskytnuté finanční prostředky nemovitostí, kterou musíte dát do zástavy. Banky však většinou u americké hypotéky nabízejí méně peněz, zpravidla to nebude více, než maximálně 70 % hodnoty nemovitosti. Je zde tedy nižší LTV (Loan To Value), tj. poměr výše úvěru oproti hodnotě zastavené nemovitosti. Zjednodušeně řečeno, dostanete za svou zastavenou nemovitost méně než u klasické hypotéky.

Je to poměrně logické, protože americká hypotéka je neúčelová. Můžete jí financovat cokoliv a banky na ni typicky pohlížejí jako na rizikovější formu úvěru. Samozřejmě vám ani americkou hypotékou nikdo nebrání financovat nemovitost, ale banka účel použití prostředků vědět nepotřebuje a předpokládá, že klient touto formou může financovat co jej napadne.

Spolu s vyššími riziky pro banku je rovněž logické, že jsou zde vyšší úrokové sazby než u klasické hypotéky. Vzhledem k ručení nemovitostí, nejsou ale tak vysoké, jako u většiny spotřebitelských úvěrů. Na rozdíl od klasické účelové hypotéky si však nelze úroky odečíst z daní, nelze ani čerpat státní podporu.

A když už znovu zmiňujeme spotřebitelský úvěr, tak americká hypotéka má, i přes svůj název, mnohem blíže právě běžnému spotřebitelskému úvěru než klasické hypotéce. Fakticky vzato se jedná o spotřebitelský úvěr, kde ručíte nemovitostí. Kromě vyšších úroků se s ní pojí také kratší doba splatnosti.

Podmínky získání klasické hypotéky jsou přísnější

Na rozdíl od americké hypotéky, je poskytnutí klasického účelového hypotečního úvěru svázáno s celou řadou pravidel. Každý klient, který si přijde do banky požádat o hypotéku, prochází také tzv. skóringem, kde se dle interních metrik konkrétní banky zkoumá schopnost klienta hypotéku splácet. Kontrolují se pochopitelně registry dlužníků, zkoumají se další možné závazky a hodnotí se příjmy žadatele.

Zda dosáhnete na hypotéku se pak odvíjí od výše vámi požadovaného úvěru a doby jeho splatnosti, resp. jak velká bude výsledná měsíční splátka. Máte-li kreditní karty, kontokorent nebo další spotřebitelské úvěry, může být pro vás dosažení na hypotéku problém, a to i v případě, že vše řádně splácíte. Je to proto, že banka vyhodnotí vaše úvěrové zatížení vzhledem k příjmům jako vysoké. Problémy se získáním mívají také třeba drobní podnikatelé, kteří využívají výdajových paušálů a mají tak nízký daňový základ.

Americká hypotéka jako řešení?

Lidé, kteří nedosáhnou na klasickou hypotéku, se mohou pokusit získat prostředky třeba formou americké hypotéky, jelikož ji nabízejí také nebankovní společnosti. Ty dnes sice také musejí zkoumat třeba registry dlužníků, ale i tak jsou nároky na klienta přece jen nižší než v bance a na takovou půjčku tak dosáhne více lidí.

Vzhledem k tomu, že je americká hypotéka hodně blízká spotřebitelskému úvěru, vždy velmi dobře zvažte, na co prostředky získané jejím prostřednictvím použijete. Pokud je totiž investujete neuváženě třeba do zbytných statků, jako se tomu bohužel často děje u jiných spotřebitelských úvěrů, tak u americké hypotéky navíc můžete snadno přijít třeba o střechu nad hlavou.