Zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení: K čemu slouží a kdy se s nimi nejčastěji setkáte?

Co je to zástavní právo?

Zástavní právo je druhem věcného práva k cizí věci, kterého využívá zástavní věřitel k zajištění splátky dluhu. Pomocí zástavního práva má totiž možnost převzít majetek do svého vlastnictví a zpeněžit ho, čímž splatí vzniklý dluh – dojít k tomu však může pouze pokud zástavní dlužník nesplní předem stanovené podmínky.

V praxi se s tímto omezením setkáte například u hypotečního úvěru, u nějž je vždy nutné ručit vlastní nemovitostí. Zároveň je dopředu avizováno, že při nesplácení úvěru dojde k převzetí nemovitosti do vlastnictví banky. Obvykle se však zástavní věřitel (v této situaci banka) snaží se zástavním dlužníkem dohodnout a až v krajním případě přistupuje k zabavení a prodeji nemovitosti.

Jaké druhy zástavního práva existují?

Zástavní právo může vzniknout hned několika způsoby, přičemž záleží na tom, kdo je zástavním věřitelem a v jakém vztahuje se zástavním dlužníkem. V souvislosti s tím lze zástavní právo rozdělit na tři druhy, které mohou být uplatněny pouze za určitých podmínek.

Zástavní právo smluvní

Zástavní právo smluvní vzniká na základě smlouvy, která musí mít písemnou podobu – jen ve výjimečných případech zákon povoluje i ústní formu. Obě strany se tedy dopředu domluví na vzniku zástavního práva, což stvrdí podpisem smlouvy s názvem „Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti“.

Samotná smlouva následně slouží jako podklad při zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí, což zpravidla vyřizuje zástavní věřitel. Tím může být prakticky každá právnická či fyzická osoba, přičemž nejčastěji zástavního práva využívají banky či nebankovní a leasingové společnosti. Běžně se tak s ním setkáte v rámci úvěrových smluv, v nichž jsou předem stanovené podmínky, kdy může dojít k uplatnění zástavního práva neboli zabavení a prodeji nemovitosti.

V souvislosti s tím jsou úvěry se zástavou mimo bankovní sektor mnohem rizikovější a nemusí být ani dostatečně regulovány ze strany České národní banky – nebankovní půjčky obvykle disponují vysokými úrokovými sazbami a RPSN, a to i ve výši několika stovek procent.

Zástavní právo soudcovské

Tento druh zástavního práva je využíván zejména ve vztazích mezi státem a občanem, v nichž rozhoduje soud. K rozhodnutí o uvalení zástavního práva dochází, jestliže občan neplatí své pohledávky, včetně daní a zdravotního či sociálního pojištění. Pokud není dluh dlouho splácen, požádá příslušný úřad o uvalení zástavního práva soudcovského, čímž znemožní dlužníkovi nakládat s nemovitostí.

Následně má dlužník dvě možnosti, a to splatit svůj dluh, nebo naopak vyčkat na jednání úřadů. Jestliže přistoupíte ke splacení vzniklého dluhu, bude zástavní právo soudcovské během pár dní vymazáno z katastru nemovitostí. V opačném případě dojde v poměrně krátké době k zahájení exekučního řízení a zpeněžení nemovitosti za účelem úhrady vzniklého dluhu.

Zástavní právo exekutorské

S tímto druhem zástavního práva se setkají dlužníci, kteří si prochází exekučním řízením. V rámci něj musí být pohledávky umořeny částečně i prodejem majetku. Po zahájení řízení nemá dlužník právo, jakkoliv nakládat s majetkem, což si exekutor pojistí vydáním exekutorského příkazu se zástavním právem.

V průběhu řízení se sám exekutor rozhodne, zda je vhodné k umoření dluhu zpeněžit daný majetek či naopak. K zániku zástavního práva exekutorského dochází buď zpeněžením majetku, nebo zakončením exekučního řízení – k němu může dojít po splacení veškerých dluhů či po rozhodnutí soudu o nepravosti exekučního řízení.

Jaká omezení zástavní právo přináší?

Zástavní právo představuje určité omezení vlastnických práv majitele daného majetku. Ten nesmí bez vědomí zástavního věřitele s majetkem, jakkoliv nakládat nebo jinak omezovat vlastnická práva. V praxi tak nemá právo přistoupit k prodeji nemovitosti, přepisu vlastnického práva či zřízení věcného břemene.

I přesto je možné určité změny provést, a to teprve poté, co tuto skutečnost oznámíte zástavnímu věřiteli a on vám případnou změnu potvrdí – takto lze postupovat zejména u zástavního práva smluvního, kdy je zástavní právo vedeno i několik let.

Situace je jiná u zástavního práva exekutorského a soudcovského, které je obvykle jen mezi krokem k vypořádání pohledávky – v případě, že není dluh v požadované době splacen, je přistoupeno k nedobrovolnému prodeji nemovitosti či k její dražbě.

K čemu slouží zákaz zcizení a zatížení?

Spolu se zástavním právem mohou být uplatněny i jiná omezení vlastnického práva, čímž si věřitel zajistí, že dlužník nemůže majetek zatížit nebo s ním i bez souhlasu dále nakládat. Prvním z nich je zákaz zatížení, jehož prostřednictvím ztrácí zástavní dlužník možnost vybranou nemovitost zatížit jiným právem.  

Ve výsledku nemůže bez souhlasu zástavního věřitele zřídit věcné břemeno nebo nechat na nemovitost uvalit další zástavní právo – běžně si tak například nemůžete sjednat další hypoteční úvěr se zástavou. Podmínky však mohou omezovat i pronájem dané nemovitosti.