Refinancování hypotéky – jak probíhá a na co se zaměřit?

Refinancování hypotéky v drtivé většině případů představuje jediný způsob, jak se mohou klienti bank zbavit hypotečního úvěru s nevýhodnými podmínkami. Jeho sjednání nemusí být vždy jednoduché, a to zejména v případě, že k němu chcete přistoupit brzy po uzavření úvěrové smlouvy. 

Co to je refinancování?

Sjednání hypotéky pro většinu lidí představuje jediný způsob, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Ne vždy se ale žadatelům podaří vyjednat výhodné podmínky, na což může mít vliv i inflace, hospodářská krize nebo recese.

Řešením pro ně může být následné refinancování hypotéky, díky němuž mohou hypotéku splácet s mnohem lepšími podmínkami, a to například v podobě nižší měsíční splátky či výhodnější úrokové sazby.

Pryč s nevýhodnými podmínkami

Dlužníci splácející hypotéku se tak mohou zbavit nevýhodného hypotečního úvěru a trochu ulevit svému rodinnému rozpočtu. V tomto ohledu lze refinancování přirovnat ke konsolidaci, díky níž také lze dosáhnout na výhodnější podmínky.

V obou případech dochází k převedení úvěru ke konkurenci, přičemž u konsolidace je úvěrů hned několik a jsou následně sjednoceny v jeden – naopak u refinancování je převáděn pouze hypoteční úvěr.

Můžete získat zajímavé bonusy

Kromě levnější hypotéky mohou dlužníci často dosáhnout i na další výhody, které jim splácení hypotéky ulehčí. Jedná se například o delší či naopak kratší fixaci úrokové sazby, možnost odložení splátek či kvalitnější pojištění, které pokryje splátky hypotéky v případě vaší neschopnosti splácet či dokonce úmrtí.

V některých případech je možné zažádat i o navýšení úvěru, z nějž lze financovat nákup vybavení domu či bytu nebo rekonstrukci.

Proč si zvolit refinancování hypotéky?

Žádost o refinancování můžete využít i jako prostředek vyjednávání s vaší bankou, která nebude chtít přijít o svého klienta. Pokud se vám podaří získat výhodnější nabídku od konkurence, je pravděpodobné, že se vám pokusí vyhovět i vaše banka a sama vám nabídne refinancování. To bude navíc mnohem rychlejší a jednodušší, než kdybyste k refinancování přistoupili u cizí banky.  

Výhody refinancování

Kde vám refinancování hypotéky poskytnou?

S refinancováním hypotéky se na rozdíl od konsolidace setkáte pouze u komerčních bank, které zpravidla jako jediné poskytují klasické hypotéky. Ty sice nemají nouzi o žádosti, ale z hlediska zisků se snaží získat na svoji stranu, co nejvíce klientů a nebojí se o ně doslova prát. Na trhu tak vládne poměrně vysoká rivalita, kdy se banky snaží nabízet výhodné podmínky potenciálním klientům téměř za každé situace.

Jaké jsou nebankovní možnosti

S úvěrem podobnému hypotéce se můžete setkat i u nebankovních společností, které u vyšších částek také požadují ručení nemovitostí. V takovém případě se jedná o klasické nebankovní úvěry, které jsou však mnohem rizikovější než bankovní úvěry či hypotéka. U nich je možné využít refinancování půjčky nebo konsolidaci, a to jak u bank, tak i nebankovních společností.

Jak na výběr výhodného refinancování?

Podobně jako u výběru hypotečního úvěru je dobré věnovat pozornost i podmínkám refinancování. Zpravidla se budete řídit stejnými pravidly jako u ostatních úvěrů, kdy pro vás bude nejdůležitější zejména konečná cena hypotéky po refinancování. Tu určuje nejen úroková sazba, ale především roční procentní sazba nákladů (RPSN).

Podle ní zjistíte, kolik za hypoteční úvěr ročně zaplatíte. Ověřit byste si měli i veškeré poplatky, které si může banka v průběhu splácení hypotéky účtovat. Obvykle se nevyhnete poplatku za sjednání, jež vám banka může rozpočítat do měsíčních splátek.

Bez poplatků to nepůjde

Banka si navíc bude muset nechat vypracovat vlastní odhad nemovitosti, který může stát až 5 000 Kč. Poplatky na vás budou čekat i v rámci převodu hypotéky k nové bance.

Během něj dochází například k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí, za nějž si bude banka účtovat administrativní poplatek. Kromě toho se zaměřte i na podmínky předčasného splacení hypotéky, za nějž můžete zaplatit i částku ve výši několika procent z jistiny či výše splátky – požadovat však může i úhradu veškerých administrativních a ostatních nákladů.

Pokud budete žádat o refinancování, určitě budete chtít ušetřit. V souvislosti s tím by vás měla zajímat výše měsíční splátky a doba splácení úvěru.

Před sjednáním refinancování se zaměřte na:

• Úrokovou sazbu – není rozhodující, ale významně ovlivní cenu úvěru,
• RPSN – jeho výše by měla být co nejnižší, přičemž za průměr lze považovat hodnoty mezi 20 – 40 %,
• Poplatky spojené se sjednáním refinancování – během sjednání refinancování budete muset uhradit hned několik poplatků včetně toho za vypracování odhadu ceny nemovitosti,
• Ostatní poplatky – narazit můžete i na další poplatky spojené se splácením či správou úvěru,
• Podmínky úvěru – pečlivě si přečtěte úvěrovou smlouvu a veškeré podmínky spojené se správou a splácením úvěru,
• Délku fixace – měla by odpovídat výhodnosti refinancování, díky čemuž můžete případně v budoucnu opět přistoupit k převodu úvěru ke konkurenci,
• Parametry úvěru – zkontrolujte si výši měsíční splátky i dobu splatnosti,
• Pověst banky – ověřte si, jaký má banka přístup ke svým klientům, a zda je dostatečně vstřícná.

Kdy je nejlepší refinancovat?

Nejčastěji je finančními poradci doporučováno refinancování hypotéky v období, kdy vyprší její fixace. Celý proces je tak mnohem plynulejší a vyhnete se také platbě zbytečných nákladů. Pokud chcete přistoupit k refinancování úvěru mimo fixaci, je dobré se o ni zajímat s předstihem a porovnávat jednotlivé nabídky.

Každopádně není na škodu obrátit se na zkušeného finančního poradce, který dokáže odhadnout vývoj trhu a poradí vám, kdy pro vás bude nejlepší k refinancování přistoupit.

Kdy refinancovat v období fixace?

Jen ve výjimečných případech vás bude nabádat k tomu, abyste refinancování prováděli v době fixace. Obvykle se bude jednat o případy, kdy je hypoteční úvěr na tolik nevýhodný, že by ho klient v blízké době nebyl schopný splácet, nebo by přeplácel extrémně vysoké částky.

Dopředu je však třeba počítat s tím, že budete muset u stávající banky uhradit poplatek za předčasné splacení hypotečního úvěru – ten se může někdy vyšplhat i na opravdu vysoké částky, a proto je na místě porovnat výhodnost takového kroku.

Jak refinancování hypotéky probíhá?

Podobně jako sjednání hypotečního úvěru bude složitější i jeho refinancování, přičemž velkou část úkonů za vás naštěstí provede vaše nová banka. V první řadě je na vás její výběr, s čímž vám pomůže srovnávač nebo kalkulačka refinancování, díky nimž zjistíte, kde nabízí nejlepší podmínky refinancování – zjištěné hodnoty však nemusí být směrodatné a je třeba vyčkat na konkrétní nabídku od oslovené banky.

Ta vám na nečisto nabídne možnost refinancování podle vámi zadaných dat – některé poplatky tedy mohou být při sjednání ještě pozměněny. Následně vám předá nabídku refinancování a vyčká na vaše stanovisko.

Zkuste se s nabídkou obrátit i na současnou banku

Během několika dní se můžete rozhodnout, zda na návrh kývnete, nebo raději vyčkáte. Pokud je nabídka opravdu výhodná, je namístě zkusit s ní konfrontovat banku, u níž máte hypoteční úvěr sjednaný.

Stále je totiž ve hře, že se vám pokusí nabídnout ještě výhodnější podmínky. Většina bank vám bude úrokovou sazbu u vaší žádosti o refinancování garantovat po dobu 30 dní, před jejichž uplynutím je v případě zájmu nutné podat oficiální žádost a předložit všechny potřebné dokumenty.

Banka následně zhodnotí vaši bonitu a seznámí se s parametry hypotečního úvěru a zněním úvěrové smlouvy.

Bez odhadu to nepůjde

Jestliže refinancování schválí, bude požadovat i další dokumentaci, a to včetně odhadu nemovitosti. Téměř všechny banky si odhad dokážou zařídit samy, kdy ho buď provedou online, nebo na vaši adresu do pěti dní pošlou smluvního odhadce – za odhad určitě budete muset uhradit poplatek.

V tuto chvíli můžete konečně přistoupit k podpisu úvěrové smlouvy a vložení vkladu na katastr nemovitostí – i zde je vždy účtován poplatek.

Obecně lze celý postup refinancování shrnout takto:

• Porovnejte dostupné nabídky refinancování
• Podejte žádost o refinancování.
• Vyčkejte na stanovisko vybrané banky.
• S nabídkou konfrontujte věřitele hypotečního úvěru.
• Pokud neobdržíte lepší nabídku, přistupte k refinancování u konkurence.
• Podejte oficiální žádost o refinancování.
• Nechte vypracovat odhad nemovitosti.
• Podepište novou úvěrovou smlouvu.
• Proveďte vklad do katastru nemovitostí a uhraďte veškeré poplatky.
• Načerpejte sjednané finanční prostředky.
• Zkontrolujte, že banka vymazala zástavní právo v katastru nemovitostí.

Co je třeba ke sjednání refinancování hypotéky?

Na rozdíl od klasického úvěru budete muset při žádání o refinancování předložit celou řadu dokladů a dokumentů. Složitost tak lze přirovnat ke sjednání hypotéky, přičemž velmi záleží na tom, jak vámi vybraná banka komunikuje.

Obvykle by vás ale měla celým procesem provést a přenechat na vašich bedrech pouze minimum úkonů.

Osobní údaje

Už na úplném začátku se nevyhnete ověření vaší identity, bez níž s vámi nebude moci banka dále jednat. Téměř vždy k tomu budete potřebovat dva doklady totožnosti, přičemž je vyžadován občanský průkaz a následně jedna z alternativy.

Na výběr budete mít z cestovního pasu, řidičského průkazu či rodného listu – banka ale může nabídnou další varianty, kam spadá i bankovní identita.

Prokázání příjmů

Vyžadovat bude také potvrzení vašich příjmů, díky čemuž se přesvědčí, že stále máte dostatek prostředků pro splácení převáděného závazku.

Pokud se rozhodnete zažádat spolu s refinancováním o další finanční prostředky, bude během hodnocení vašich příjmu o trochu přísnější. I zde budete mít zpravidla na výběr z několika variant, jak můžete své příjmy prokázat.

Konkrétně se jedná o:

• potvrzení příjmu od zaměstnavatele,
• výplatnice za minimálně tři měsíce,
• výpisy z běžného účtu za minimálně tři měsíce,
• bankovní identita.

Další potřebné dokumenty

Jelikož se jedná o převod hypotečního úvěru, jehož předmětem je zároveň i ručení konkrétní nemovitostí, budete muset bance předložit další dokumenty. Jejich přesnou podobu si stanovují jednotlivé banky sami, ale nejčastěji se bude jednat o:

• Původní úvěrovou smlouvu – banka si tak bude moci udělat představu o tom, jakou hypotéku chcete refinancovat a ověří si veškeré její podmínky.
• Výpis z katastru nemovitostí – banka si bude moci dohledat, o jakou nemovitost se přesně jedná.
• Výměr dluhu od věřitele – výměr vám vypracuje banka spravující váš hypoteční úvěr, přičemž vám předá dokument, v němž bude stanovena přesná částka k doplacení úvěru.
• Příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění – vaše stávající banka se zavazuje k tomu, že po splacení dluhu vymaže zástavní právo a pojistné plnění převede zpět na dlužníka.
• Nabývací titul k nemovitosti – dokument potvrzující, že nemovitost je ve vašem vlastnictví.
• Odhad ceny nemovitosti – banka si ověří, že je případný prodej nemovitosti schopný pokrýt splátku dluhu. Běžně je odhad prováděn přímo bankou, ale tento úkon může být převeden na vás.