Předčasné splacení hypotéky se prodraží: Co se od září změní?

Od září 2024 se výrazně mění pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Banky si budou moci účtovat poplatek až 1 % z nesplacené jistiny, kvůli čemuž se hypotéky mohou pořádně prodražit. Jak se na tuto změnu připravit a co konkrétně to znamená pro stávající i budoucí klienty?

Novela povolí poplatek 1 % z předčasně splacené částky

O hypotékách neboli hypotečních úvěrech slyšel snad každý. Ve zkratce se jedná o dlouhodobý úvěr, který je zpravidla určený k financování bydlení. Doba splatnosti se přitom může protáhnout až na 30 či více let. 

V souvislosti s tím banky u hypoték neuplatňují pevné úrokové sazby. Klienti mají však možnost požádat o fixaci úrokové sazby, která se může pohybovat od 1 do 10 i více let. Pokud se blížíte ke konci fixace, můžete si úvěr nejen přefixovat, ale také ho bezplatně předčasně splatit.

Kromě pár dalších výjimek bylo předčasné splacení podmíněno poplatku, který se obvykle pohyboval kolem pár tisícovek korun. Přesná výše totiž nikdy nebyla zákonem upřesněna a často se o ní vedly spory. 

V souvislosti s tím Česká národní banka nařídila bankám, aby si účtovaly pouze nezbytné administrativní náklady do maximální výše 1 000 Kč. Po novele zákona si však banky budou moci účtovat poplatek až 1 % z předčasně splacené částky. V praxi se tak hypotéka může prodražit i o několik desítek tisíc korun.

UPOZORNĚNÍ: Nízké poplatky platily pouze pro úvěry sjednané po roce 2016. Předtím banky často požadovaly i částky v řádu stovek tisíc korun.

Poplatek za předčasné splacení se vyšplhá i na desetitisíce

Novela zákona o spotřebitelském úvěru, která vstupuje v platnost od září 2024, zavádí možnost bank účtovat klientům poplatek za předčasné splacení hypotéky během fixace úrokové sazby. 

U něj si může účtovat až 0,25 % z nesplacené jistiny za každý započatý rok zbývajícího období do konce fixace úrokové sazby. Maximálně si však mohou banky účtovat poplatek ve výši 1 %.

Konkrétní výše poplatku se odvíjí od úrokového diferenciálu, tedy rozdílu mezi úrokovou sazbou sjednanou v době sjednání hypotéky a referenční sazbou ČNB platnou v době předčasného splacení.

Kdy poplatek nemusíte platit?

Nová legislativa zavádí i výjimky, kdy klientům poplatek za předčasné splacení hypotéky nehrozí. 

Jde například o situace, kdy se klient ocitne v tíživé životní situaci, jako je:

• dlouhodobá nemoc,
• invalidita,
• úmrtí dlužníka nebo jeho partnera,
• rozvod a vypořádání společného jmění manželů.

Nově bude možné také bezplatné předčasné splacení při prodeji zastavené nemovitosti po 2 letech od poskytnutí úvěru. Poplatek se neplatí ani při splacení hypotéky z pojistného plnění v případě pojistné události, na kterou se vztahuje pojištění sjednané k hypotéce. 

Zachováno zůstává i právo klienta na bezplatné splacení části jistiny každý rok, a to ve výši 25 % z původní výše úvěru. V takovém případě lze úvěr splatit jednou ročně, a to vždy k výročí čerpání úvěru. Osvobozeno je též již zmíněné splacení po skončení fixace úrokové sazby.

Banky nejspíše zareagují delší fixací a vyššími úroky

Většina bank avizovala, že novou možnost účtovat poplatek za předčasné splacení hypotéky využijí. Argumentují tím, že jim předčasné splacení způsobuje finanční ztráty, jelikož přicházejí o úroky, které by jinak od klienta inkasovaly. 

Některé banky, jako například Air Bank, se naopak rozhodly poplatek nezavádět a nadále umožňují klientům předčasné splacení bez sankcí. Snaží se tak odlišit od konkurence a přilákat nové klienty.

Zavedení poplatku za předčasné splacení hypotéky může mít vliv i na výši úrokových sazeb a délku fixací. Banky budou motivovány nabízet klientům delší fixace, aby si zajistily stabilní příjem z úroků. 

To pro klienty může znamenat menší flexibilitu a v konečném důsledku i vyšší náklady. Vedle toho nebudou spěchat ani na snižování úrokových sazeb.

Jak jsme na tom v porovnání s ostatními zeměmi EU?

Pravidla pro předčasné splacení hypoték se v jednotlivých zemích Evropské unie liší. V některých zemích, jako je například Německo, je předčasné splacení hypotéky bez poplatku povoleno pouze v omezené míře. 

V jiných zemích, jako je například Francie, si banky mohou účtovat poplatek za předčasné splacení, ale jeho výše je regulována zákonem a je obvykle vyšší než 1 % z nesplacené jistiny. O trochu méně přísné podmínky má například Španělsko, které stejně jako ČR limituje výši poplatku na 1 %. 

Tipy, jak se na změny připravit

Změna legislativy přináší pro klienty bank nové proměnné, se kterými je potřeba počítat. Jak se říká, štěstí přeje připraveným, takže s trochou přípravy se vám nemusí hypoteční úvěr zbytečně prodražit.

Proto jsme pro vás sepsali několik tipů, jak se na změny připravit:

• Před podpisem smlouvy si důkladně prostudujte veškeré podmínky hypotéky, a to včetně podmínek pro předčasné splacení. Každá banka k nim totiž bude přistupovat jinak. 
• Při volbě délky fixace zohledněte nejen aktuální výši úrokových sazeb, ale i vaše plány do budoucna. Pokud plánujete v dohledné době prodej nemovitosti nebo refinancování hypotéky, zvolte raději kratší fixaci.
• Mějte k dispozici dostatečnou finanční rezervu, abyste v případě potřeby mohli pokrýt případný poplatek za předčasné splacení.
• Pokud si nejste jisti, jaká varianta je pro vás nejvýhodnější, neváhejte se obrátit na nezávislého hypotečního poradce. Pomůže vám s výběrem a vyhodnotí, jaké parametry pro vás budou nejvýhodnější.

Změny v pravidlech předčasného splácení hypoték představují významný zásah do fungování hypotečního trhu v České republice. 

Jak tomu ale bývá, problém má opět dvě strany mince. Na jedné jsou klienti, kteří se chtějí zbavit tíživého závazku a na druhé banky, jimž předčasným splacením vznikají obrovské ztráty. 

Pokud si však sjednání hypotéky dobře naplánujete a nastavíte si vhodné parametry, můžete se platbě poplatku vyhnout nebo alespoň nebudete muset platit tak vysoké sumy.