Jak prodat dům nebo byt zatížený hypotékou
Máte dům či byt na hypotéku a již nejste schopni jej dále splácet? Potom je řešením prodej takové nemovitosti. V našem článku se podíváme na to, jaká úskalí má prodej nemovitosti s hypotékou, jaké máte možnosti prodeje takové nemovitosti a jaké případné výhody a nevýhody různé přístupy k řešení této situace mají. Uklidníme vás ale, že to není tak složité, jak by to mohlo na první pohled vypadat.
Kolik zbývá z hypotéky doplatit?
Pokud prodáváte dům nebo byt zatížený hypotékou, dobrou zprávou je, že to není nic neobvyklého. Je to naprosto běžné a postupy jsou standardní, přičemž může nastat v zásadě několik scénářů, ke kterým se dále dostaneme. Nejprve je ale potřeba, bez ohledu na způsob prodeje, vyčíslit zůstatek hypotečního úvěru. Jednoduše je potřeba banku požádat o informaci, kolik je nutné z hypotečního úvěru doplatit.
Banka vám dokáže vyčíslit zůstatek na maximálně 3 měsíce dopředu, proto je obvyklé, že o vyčíslení žádáme až když máme reálně kupujícího. Dále je potřeba počítat s lhůtou, do které se vám banka musí vyjádřit, což je v tomto případě 30 dní.
Jaké máte při prodeji možnosti?
S ohledem na vlastní prodej záleží na tom, jak si kupující pořízení nemovitosti představuje, v neposlední řadě záleží na tom, kolik na to má peněz, případně kolik je ochoten zaplatit okamžitě. Scénáře jsou v podstatě následující:
- Vlastní prostředky
- Převod hypotéky
- Nová hypotéka (stávající nebo jiná banka)
Všechny varianty si postupně popíšeme, abyste v tom měli jasno. Varianta sjednání nové hypotéky kupujícím přitom v sobě skrývá v podstatě ještě dvě možnosti. Hypotéka na nemovitost totiž může být sjednána jak u stejné banky, tak u jiné banky.
Vlastní prostředky kupujícího
Pokud má kupující na nemovitost vlastní prostředky, je to situace nejjednodušší. Na základě vyčísleného zůstatku hypotečního úvěru snadno zjistíte, kolik z prodeje bude mít banka a kolik vy sami. S kupujícím je obvykle nutné si dojednat zejména způsob zaplacení, na což se využívá advokátní, notářská nebo bankovní úschova, protože je to jedna z nejjistějších cest co do bezpečnosti takto velké transakce. Kromě kupní smlouvy je tak potřeba podepsat také smlouvu úschovní.
Následný sled událostí spočívá ve vložení kupní smlouvy do katastru nemovitostí, banka by měla požádat o vymazání zástavního práva k nemovitosti a po zapsání změny vlastnického práva v katastru se zpřístupní peněžní prostředky v úschovně.
Hlavní výhodou tohoto řešení je nejvyšší jednoduchost, ale počítejte s tím, že nebývá obvyklé, že vám za nemovitost někdo bude platit hotově. Jsou z de i nevýhody pro kupujícího, který se okamžitě vzdává velkého objemu peněz, místo aby efektivněji financoval hypotékou, a to si většina lidí rozmyslí. Z obecných nevýhod to pak jsou různé poplatky z hlediska administrativy a notářských služeb a potenciální poplatek za předčasné splacení hypotéky.
Převod hypotéky na kupujícího
Jedním ze scénářů při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou je převod tohoto hypotečního úvěru na kupujícího. V tomto případě musíte najít vhodného kupujícího, který bude ochoten převzít vaši hypotéku včetně:
- Stanovené úrokové sazby
- Nastavené výše splátek
- Případné fixace
Dobře se takto převádějí hypotéky na kupujícího tehdy, pokud aktuální situace na hypotečním trhu není nejpříznivější a rostou úrokové sazby. Jestliže máte „levnější hypotéku“, kterou jste sjednali už v minulosti za podmínek dnes výjimečných, kupce souhlasícího s převodem najdete. V opačném případě se karty rychle obracejí.
Při převodu touto cestou je opět poměrně jednoduchá administrativa, kdy banka připraví dodatek ke smlouvě. Pozor ale na to, že banka musí s takovým převodem souhlasit, což si rozebereme ještě dále v článku a je to tady také možný zádrhel. Mezi nevýhody tak patří zejména právě potenciální neschválení převodu ze strany banky nebo pro kupujícího nemožnost změny parametrů hypotéky.
Pozor na to, že banka nemusí schválit převod hypotéky
Pokud řešíte scénář, že převádíte nemovitost, může stát, že to banka neschválí, jak jsme již naznačili výše. Může to nastat z více důvodů, nejčastěji jsou takové důvody spojeny s novým klientem, tedy kupujícím, kdy:
- Nemusí mít dostatečnou bonitu
- Může mít špatnou úvěrovou historii
Toto je dobré si před samotným převodem a žádostí raději co nejvíce prozkoumat dopředu, abyste se zbytečně nesnažili s kupujícím, který hypotéku nakonec nedostane. Banka většinou neschválí převod hypotéky na rizikovějšího klienta. Řešením je pak ale vždy ještě zkusit nový úvěr u stávající nebo nové banky.
Kupující si sjedná novou hypotéku u stejné banky
Mezi poměrně častější situace patří scénář, kdy chce kupující využít nový vlastní hypoteční úvěr na nákup vaší nemovitosti a rozhodne se oslovit stejnou banku, u které máte úvěr vy jako prodávající. Využití stejné banky je zde výhodné zejména pro vás, protože to většinou znamená nižší poplatky za předčasné splacení.
Banky tuto situaci vidí raději, pokud vše klapne, protože nabízejí nový hypoteční úvěr dle současné situace na trhu a také jim touto cestou nikam neutíká plátce hypotéky, jen dojde ke změně klienta. Bohužel banka často nemusí nabídnout tak dobré podmínky jako některá konkurence, a tak stejně nakonec dojde na scénář poslední a nejčastější.
Kupující si sjedná novou hypotéku u jiné banky
Tím nejčastějším scénářem je tedy sjednání nové hypotéky u zcela jiné banky, než u jaké máte vy úvěr. Tady je hlavní viditelný rozdíl v tom, že už to není pouze mezi vámi, vám známou bankou a kupujícím, ale vloží se do toho ještě další banka se svými požadavky. Celá administrativní „mašinerie“ je o to náročnější. Nová banka totiž chce zástavní právo k nemovitosti, které přísluší ale jiné bance. Proto je potřeba kromě klasického vyčíslení hypotečního úvěru ještě u vaší banky získat také:
- Souhlas se zapsáním nové banky jako druhého zástavního věřitele do katastru
- Souhlas s výmazem zástavního práva stávající banky po doplacení hypotéky
Až si toto všechno vyřídíte, teprve potom přichází na řadu kupní smlouva. Kupující kromě toho převede finanční prostředky dle kupní smlouvy do notářské, advokátní nebo bankovní úschovy a následně uzavře novou hypotéku u zvolené jiné banky. Dále je nutno podat návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti do katastru a vložit kupní smlouvu do katastru se zápisem nového vlastníka.
V tuto chvíli je na tahu nová banka, která musí poslat peníze vaší stávající bance, čímž se doplatí původní hypotéka. Po doplacení hypotéky by se měla banka vzdát svého zástavního práva k nemovitosti, a tedy podat návrh na jeho vymazání z katastru. Po zapsání všech změn do katastru se uvolní prostředky z úschovy a dostanete zaplaceno za nemovitost.
Nevýhodou tohoto scénáře je, že tady už nastupují na scénu daleko reálněji některé poplatky, které se mohou pojit s takovým předčasným splacením stávajícího hypotečního úvěru a sjednáním nového. Někdy je také nutný nový odhad ceny nemovitosti, za který se zase platí. Na druhou stranu snadněji seženete kupce.
Možná najdete i jiné cesty než prodej
Jestliže se vám z různých důvodů nedaří najít kupce pro svou nemovitost, popřemýšlejte i nad jinými možnostmi. Zejména pokud byste se nemovitosti zbavovali s těžkým srdcem, zkuste využít třeba možností refinancování hypotéky nebo se obraťte na služby hypotečního poradce, který vám pomůže najít vhodné řešení.
O autorovi
Miroslav několik let pracoval jako úvěrový specialista ve velké úvěrové společnosti. Věnuje psaní článků především finančního charakteru se zaměřením na bankovní i nebankovní úvěrovou tématiku.
