Jak prodat byt nebo dům zatížený hypotékou?

Prodej nemovitosti s hypotékou není jednoduchý, ale ani nemožný. Proto jsme pro vás sepsali krátkého průvodce, jak v takovém případě postupovat.

Co je to hypoteční úvěr?

Na úplném začátku bychom si měli říct něco málo o tom, co je samotnou podstatou hypotečního úvěru. Konkrétně se jedná o dlouhodobou formu úvěru, která slouží k financování bydlení, přičemž si banka na pořizovanou nemovitost nárokuje zástavní právo.

To je následně zapsáno v Katastru nemovitostí, který je veřejně dostupný – každý tak může zjistit, že je daná nemovitost opatřena zástavním právem. Zároveň se hypotéka řadí mezi účelové formy úvěru, kvůli čemuž je nutné dokládat účel čerpaných prostředků.

Nejjednodušší čerpání je u koupě nemovitosti, kdy vám banka peníze vyplatí do pár dní. Naopak u výstavby je obvykle nutné čerpat hypotéku postupně a pravidelně provádět kontroly odhadcem, který vám zhotoví protokol o stavu stavby zhruba za 1 500 Kč.

Pokud tedy není klient schopný úvěr splácet, uplatní banka zástavní právo a vynaložené prostředky získá zpět zastavením a prodejem nemovitosti. V souvislosti s tím je dobré investovat do pojištění splácení či životního pojištění, které vás ochrání v případě, že nebudete schopní úvěr splácet.

Parametr	Klasická hypotéka	Americká hypotéka
Účelový úvěr	Ano	Ne
Výše úvěru	80–90 % ceny nemovitosti	70 % ceny nemovitosti
Zástava nemovitosti	Ano	Ne
Doba splatnosti (let)	30	20
Fixace úrokové sazby	Ano	Ano
Úroková sazba	Nižší	Vyšší

Jakým způsobem lze prodat nemovitost s hypotečním úvěrem?

Pokud máte hypoteční úvěr a chcete prodat danou nemovitost, bude pro vás její prodej složitější. Vyzkoušet tak můžete hned několik způsobů vypořádání s hypotečním úvěrem a následným prodejem nemovitosti. Každý z nich má samozřejmě své výhody a nevýhody, a proto si je všechny podrobně rozebereme níže.

Splacení stávajícího hypotečního úvěru prodávajícím

Nejjednodušší je prodej nemovitosti poté, co hypotéku zcela splatíte. V první řadě si nechte od banky vytvořit vyčíslení hypotečního úvěru, podle nějž zjistíte, jakou částku je nutné uhradit. Zároveň se informujte o výši poplatků za předčasné splacení hypotečního úvěru.

Poplatek za předčasné splacení je obvykle stanoven na 1 % z předčasně stanovené částky. Jeho výše je přitom omezena, a to zhruba na 50 000 Kč. Existují však i možnosti, jak můžete hypoteční úvěr splatit předčasně, a to:

• splacením 25 % původní jistiny jednou ročně, na což má ze zákona klient právo,
• předčasným splacením hypotéky bez fixované úrokové sazby,
• splacením hypotéky k výročí zafixování úrokové sazby (splacení je možné 3 měsíce před výročím).

Splacení stávajícího hypotečního úvěru kupujícím

Splacení hypotečního úvěru můžete přenechat i na kupujícím, na což ale nemusí přistoupit každý. V praxi tak pro vás bude prodej nemovitosti mnohem složitější a obvykle vám bude trvat déle než u nemovitosti bez hypotečního úvěru. Důležité je o všem kupujícího podrobně informovat tak, aby byl prodej zcela transparentní.

Nejlepším řešením je přizvání notáře či advokáta, který na převod prostředků dohlédne. Kromě kupní smlouvy je tedy důležité uzavřít také úschovní smlouvu, v níž veškeré podrobnosti upřesníte. Po podpisu vložte kupní smlouvu na katastrální úřad a vyčkejte, než banka požádá o výmaz zástavního práva. Ihned poté katastr zapíše vlastnické právo kupujícímu a peníze budou převedeny na příslušné účty.

Převod hypotečního úvěru na kupujícího

Ve výjimečných případech je přistupováno k převodu hypotečního úvěru na kupujícího. Jen málokdy se vám však podaří narazit na zájemce, který na sebe bude ochotný přepsat vaši starou hypotéku. Hlavním důvodem je zejména stáří hypotéky a její nevýhodné hypotéky.

Většina kupujících tak raději přistoupí k refinancování či sjednání nové hypotéky, což probereme podrobněji níže. Pokud se vám i přesto podaří najít zapáleného kupujícího, který si chce vaši hypotéku přepsat na sebe, povedou vaše první kroky do banky.

Ta musí nejprve s převodem souhlasit, což bohužel není pravidlem a často se stává, že banka odmítne převod provést. Překážkou může být i nízká bonita kupujícího či nedostatečné příjmy. Jestliže však banka dojde k závěru, že je převod možný, nemusíte se o nic starat. Stačí, když předáte kontakt na kupujícího, podepíšete potřebné dokumenty a banka vše vyřeší za vás.

Sjednání nového hypotečního úvěru u stejného poskytovatele

Nejčastějším způsobem prodeje nemovitosti s hypotečním úvěrem je refinancování stávající hypotéky kupujícím. V praxi si tak sjedná zcela nový hypoteční úvěr s výhodnějšími podmínkami a případně i vyšší částkou k vypůjčení.

I zde je třeba od samotného počátku komunikovat s bankou a informovat jí o tom, že chcete prodej nemovitosti provést tímto způsobem. Banka opět musí nejprve souhlasit s prodejem nemovitosti a převedením zástavního práva. Pokud se tak stane, dohodne se na podmínkách hypotečního úvěru s kupujícím, váš stávající úvěr refinancuje a dojde k transakci.

Ve většině případů vám banka velkou část poplatků odpustí, díky čemuž je tento způsob často levnější než předčasné splacení. Kupující však nemusí na tento plán přistoupit, a to hlavně v případě, kdy mu banka nabídne nevýhodné podmínky.

Sjednání nového hypotečního úvěru u nového poskytovatele

Velmi často se setkáte s tím, že si kupující sjedná vlastní hypoteční úvěr. Tento způsob je pro kupujícího sice výhodnější, ale také náročnější po administrativní stránce. Během sjednání hypotéky si bude banka kupujícího nárokovat zástavní práva na prodávanou nemovitost.

Před prodejem tedy opět musíte informovat banku a vyčkat na její souhlas se zápisem druhého zástavního věřitele do katastru nemovitostí. Kromě toho se musí banka zavázat k vymazání zástavního práva po splacení stávajícího hypotečního úvěru. Zároveň požádejte o vyčíslení hypotečního úvěru a předejte ho kupujícímu, díky čemuž bude vědět, jakou částku bude muset uhradit.

Následně podepište kupní a úschovní smlouvu – celý proces přitom probíhá stejně jako u klasického prodeje nemovitosti. Na úplném konci banka kupujícího převede potřebné prostředky vaší bance a doplatí váš dluh. Po převodu nemovitosti na kupujícího vám budou převedeny i ostatní finanční prostředky z úschovy u advokáta či notáře.

Způsob prodeje	Výhody	Nevýhody
Splacení stávajícího hypotečního úvěru prodávajícím	+ Jednodušší hledání kupujícího + Prodej nemovitosti bez zatížení	– Platba poplatků za předčasné splacení – Vyšší náklady
Splacení stávajícího hypotečního úvěru kupujícím	+ Jednoduché a rychlé vyřízení	– Náklady spojené se službou notáře – Sepisování dvou smluv – Složitější hledání kupujícího
Převod hypotečního úvěru na kupujícího	+ Bez zbytečné administrativy + Rychlé vyřízení	– Využívá se jen minimálně – Pro kupující se vyplatí pouze u hypoték s nižší úrokovou sazbou
Sjednání nového hypotečního úvěru u stejného poskytovatele	+ Snadná administrativa + Nízké poplatky	– Podmínky nové hypotéky nemusí být výhodnější
Sjednání nového hypotečního úvěru u nového poskytovatele	+ Většina úkonů spadá na kupujícího + Hypotéka na míru kupujícímu	– Složitější vypořádání – Vyšší poplatky – Náročnější administrativa

Na co si dát pozor při prodeji nemovitosti zatížené hypotečním úvěrem?

Podobně jakou u klasického prodeje nemovitosti byste si měli dát pozor hned na několik formalit, díky nimž se vyhnete zbytečným problémům buď během prodeje, či po něm. Ty nejdůležitější formality jsme podrobně rozebrali níže.

Komunikace s bankou

Během prodeje nemovitosti zatížené hypotečním úvěrem byste neměli podcenit komunikaci s vaší bankou. V opačném případě se můžete dostat do pořádných problémů, a to zejména v případě, kdy by se banka dozvěděla, že se snažíte prodat nemovitost, na níž má uvalené zástavní právo.

I když by se vám reálný prodej takové nemovitosti nepovedl, zdiskreditujete se v očích jak banky, tak i kupujícího. Před prodejem tedy vyčkejte na souhlas banky a zároveň ji informujte o celém průběhu prodeje. Vše tak bude mnohem jednodušší a také rychlejší.

Poplatky spojené s prodejem

Banka si za převod či předčasné splacení hypotečního úvěru bude účtovat různé poplatky. Informujte se o nich dopředu a ověřte si, zda je pro vás daný způsob prodeje nemovitosti opravdu výhodný. Zároveň se s kupujícím dohodněte, kdo poplatky uhradí a tuto skutečnost uveďte i do kupní smlouvy.

Úschova

Pokud se chcete vyhnout problémům při provádění transakce, raději se obraťte na třetí stranu, která finanční prostředky uschová a vydá až za předem stanovených podmínek. Zvolit můžete notáře, advokáta nebo bankovní úschovu. Pro úspěšnou úschovu prostředků a dokončení transakce je nutné sepsat smlouvu o úschově, kde uvedete podmínky úschovy, výši uschované částky a podmínky vyplacení uschované částky.

Platnost smluv

Kupní smlouva i smlouva o úschově by měly disponovat veškerými náležitostmi, díky čemuž se nemusíte bát o jejich platnost. Zejména při prodeji nemovitosti je lepší ponechat vyhotovení smluv na profesionálech, a to na již zmíněném advokátovi či notáři. I přesto si smlouvy pečlivě pročtěte a ujistěte se, že jsou v ní uvedeny všechny podmínky, na nichž jste se s kupujícím dohodli.