Čerpání hypotéky: Jak probíhá a na co byste si měli dát pozor?
Sjednáním a úspěšným schválením hypotéky nic nekončí. Naopak na vás čeká jeden z nejzásadnějších kroků, a to její čerpání, které může být schváleno až o několik týdnů ne-li měsíců později. Tomu se však dá předejít včasným zajištěním všech dokumentů a pečlivým plánováním.
Obecně je hypotéka považována za jeden z nejkomplikovanějších úvěrů, a to především kvůli počtu dokumentů a povolení, které musíte pro její schválení dodat bance. Pokud se již nacházíte v bodě, kdy vám banka úspěšně schválila poskytnutí hypotečního úvěru, stále nemáte vyhráno.
V tento moment totiž přichází na řadu její čerpání, které může být někdy i pořádně složité. Zpočátku vás nemine další kolečko po úřadech, kde budete muset zajistit všechnu potřebnou dokumentaci. Teprve až poté budete moci začít s výstavbou nemovitosti, nebo si koupit svůj vlastí dům či byt.
Kdy můžete začít s čerpáním hypotéky?
Jedním z největších problémů, se kterým se většina klientů bank potýká, je zbytečné protahování čerpání hypotéky. To může započít klidně několik týdnů od sjednání hypotéky, a to nejen kvůli prodlevám úřadů, ale i průtahům ze strany banky.
Případným nepříjemnostem můžete předejít včasným vyřízením všech potřebných dokumentů, které po vás bude banka požadovat:
- předložení potvrzení o vkladu zástavního práva banky do katastru nemovitostí (výjimečně mohou banky povolit čerpání při předložení pouhého návrhu na vklad)
- potvrzení financování nemovitosti z vlastních finančních zdrojů
- předložení kupní smlouvy
- pojištění nemovitosti a jeho vinkulace na stranu banky (pojistné plnění tedy bude vypláceno pouze bance)
- předložení stavebního povolení a plánů na výstavbu (pouze u výstavby či rekonstrukce)
- založení bankovního účtu u dané banky (neplatí vždy)
Všechny tyto podmínky by měly být zanesené přímo v úvěrové smlouvě a měl by vás na ně upozornit přidělený úvěrový specialista.
Jakým způsobem a jak dlouho můžete hypotéku čerpat?
Banky běžně nabízí dva typy hypoték, a to účelovou a neúčelovou. První typ je určený pouze na předem stanovený účel, který musíte bance doložit. Naopak u neúčelové hypotéky můžete poskytnuté finance využít jakkoli se vám zlíbí. U obou typů můžete navíc využít dva způsoby čerpání, a to jednorázový nebo postupný, přičemž peníze mohou být vyplaceny pouze bezhotovostně.
Jednorázové čerpání
S jednorázovým čerpáním se můžete setkat u obou typů hypoték. V praxi to znamená, že vám banka vyplatí schválenou finanční částku přímo na váš účet nebo prodejci nemovitosti. Doba do kdy musíte hypotéku vyčerpat je nastavená na 12 měsíců. Pokud si tedy chcete za peníze koupit například byt, měli byste k jeho koupi přistoupit do jednoho roku od podepsání smlouvy.
S jednorázovým čerpáním se nejčastěji setkáte u:
- koupi nemovitosti
- refinancování hypotéky (banka přepošle peníze druhé bance)
- americké hypotéky (americká obdoba neúčelové půjčky)
Postupné čerpání
Postupné čerpání je možné pouze u účelových hypoték, díky čemuž je tento způsob čerpání mnohem náročnější na administrativu, na jejímž základě vám bude banka moci postupně vyplácet vypůjčenou částku. To ale neznamená, že byste mohli uvolněnou částku utratit na cokoli se vám zlíbí. Banka si totiž vždy ověří, k čemu byly jí poskytnuté finanční prostředky využity.
Jelikož se jedná o mnohem složitější proces, nabízí banky i delší maximální dobu čerpání, která je nastavená až na 24 měsíců.
S postupným čerpáním se můžete nejčastěji setkat u:
- výstavby
- rekonstrukce
- nadstavby
Čerpání hypotéky na koupi nemovitosti
Čerpání hypotéky na koupi nemovitosti je ve své podstatě velmi jednoduché. Po sjednání hypotéky vám banka poskytne finanční prostředky pro koupi domu či bytu, přičemž je nepošle na váš účet, ale na účet prodávajícího nebo do bankovní či notářské úschovy. Na koupi vaší vysněné nemovitosti máte celkem 12 měsíců, během kterých musíte vypůjčenou částku vyčerpat.
Čerpání hypotéky na výstavbu či rekonstrukci
Čerpání hypotéky na výstavbu či rekonstrukci nemovitosti je mnohem složitější než na její koupi. Už během procesu schvalování hypotéky budete bankou požádáni, abyste jí poskytli stavební plány a detailní rozpis stavebních prací, podle kterých bude možné odhadnout, kdy bude stavba dokončena.
Během výstavby či rekonstrukce vám bude přidělen znalec banky, který bude dohlížet nad tím, aby byly uvolněné peněžní prostředky vynaloženy pouze na předem stanovený účel. V návaznosti na to bude pravidelně vystavovat protokol o stavu stavby, který následně předá bance.
Jeden takový protokol vás vyjde přibližně na 1 500 Kč. Předem je však velmi těžké odhadnout kolik protokolů bude nutné vyhotovit, a proto se vyplatí nechat si vytvořit podrobný plán stavebních prací, který následně rozdělíte do jednotlivých etap. Podle nich budou poté vypracovány jednotlivé protokoly. V opačném případě si můžete za vyhotovení všech protokolů i pořádně připlatit a zbytečně tak navýšit své celkové náklady.
Samotné čerpání finančních prostředků probíhá převážně na základě faktur, které je nutné předložit bance k proplacení. Ve výjimečných situacích vám může banka poskytnou peníze předem na váš bankovní účet nebo stavební společnosti, která na výstavbě pracuje.
Kolik za čerpání zaplatíte?
Bohužel ani čerpání není zadarmo a mimo plateb za stavební protokoly na vás čekají i poplatky. Drtivá většina bank aktuálně nabízí čerpání hypotéky zdarma na jedno až pět čerpání. Za další čerpání navíc zaplatíte poplatek okolo 500 Kč (každá banka si jeho výši stanovuje sama). Jelikož se během výstavby určitě setkáte s problémy, budete muset s poplatky chtě nechtě počítat.
Mimo to se můžete setkat i s různými sankcemi. Tou nejčastější je sankce za nečerpání hypotéky, která může dosáhnout až 5 % z prozatím nevyčerpané částky. Ještě před sjednáním hypotéky se tedy seznamte se všemi podmínkami a poplatky a zároveň si nechte předložit jejích ceník. Až poté se rozhodněte, zda pro vás budou vzniklé náklady únosné.
Splácení hypotéky během jejího čerpání
Během postupného čerpání hypotéky si banka účtuje pouze úroky z vypůjčené částky. K platbě plnohodnotných splátek (část jistiny + úrok) přistupuje až po úplném vyčerpání hypotéky. Proto je třeba počítat s tím, že po dokončení stavby budou splátky mnohem vyšší. Naopak u jednorázového čerpání jsou plnohodnotné splátky účtovány ihned po odeslání peněžních prostředků na účet klienta.
Co když hypotéku nedočerpáte?
Pokud se řídíte radami většiny finančních poradců, kteří doporučují sjednávat si vyšší limity u hypoték pro případ rezervy, může se vám stát, že stanovenou částku nakonec nedočerpáte. V takovém případě můžete banku požádat o to, aby čerpání pozastavila a snížila zároveň i částku, kterou jí budete splácet. Zde by vám měla banka vyhovět téměř vždy.
Prodloužení čerpání hypotéky
Během rekonstrukce nebo výstavby se můžete setkat s celou řadou nečekaných událostí, které mohou prováděné stavební práce prodloužit. Ve výsledku se tak může stát, že nestihnete hypotéku vyčerpat v čas (do 24 měsíců). Když se do takové situace dostanete, vyplatí se začít ihned jednat a požádat banku o prodloužení doby čerpání.
Ta vám obvykle nabídne prodloužení na dalších 12 měsíců, za které si ale pořádně připlatíte, a to v podobě poplatku za rezervaci finančních prostředků. Jeho výše se může u jednotlivých bank lišit, a proto se vyplatí ověřit si ji ještě před podpisem smlouvy. S poplatky počítejte i u navýšení čerpané částky, které vám nemusí banka bohužel vždy povolit.
O autorovi
Miroslav několik let pracoval jako úvěrový specialista ve velké úvěrové společnosti. Věnuje psaní článků především finančního charakteru se zaměřením na bankovní i nebankovní úvěrovou tématiku.
