ČNB zmírnila limity ukazatelů pro posuzování žádostí o nové hypotéky

Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB jsou pouze doporučeními pro banky, nikoli nařízení. Neexistuje totiž zákon, podle kterého by se tato pravidla mohla vynutit. Banky se každopádně těmito doporučeními většinou řídí.

„V minulosti jsme reagovali na uvolněné úvěrové standardy a nadměrně optimistická očekávání zpřísněním hypotečních ukazatelů. Teď, kdy je ekonomika zasažená pandemií koronaviru, se ale mohou stát takto nastavené úvěrové standardy nadměrně přísnými. Proto jsme učinili naše dnešní rozhodnutí.” řekl guvernér Jiří Rusnok. Zmírnění se týká konkrétně tří ukazatelů.

Limit výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti je zmírněn na 90 %

Takzvaný LTV (Loan to Value) je jedním z hlavních ukazatelů, kterým se řídí celý průběh hypotéky. Značí poměr mezi zapůjčovanou částkou a hodnotou zastavované nemovitosti. Čím vyšší má klient LTV, tím vyšší je pak úrok pro daný hypoteční úvěr. Od dubna roku 2017 mají banky podle nařízení ČNB zakázáno poskytovat v tzv. 100% hypotéky (hypoteční úvěry, které jsou poskytnuty na celou výši kupní ceny).

V současné době je ukazatel LTV zmírněn na 90 %, přičemž doposud jeho výše byla 80 %. Poskytovatelé hypotečního úvěru mohou uplatnit výjimku 5 % pro hypotéky s vyšším ukazatelem LTV.

Do současné chvíle existovala možnost poskytovat maximálně 15 % celkového objemu hypoték s LTV mezi 80 % a 90 %. To ČNB zrušila. Důležité je zdůraznit, že změny ohledně ukazatele LTV se netýkají takzvaných investičních hypoték. V takovém případě jde totiž o koupi nemovitosti za účelem pronájmu.

„Mezi tato omezení patří jednak snížení LTV u poskytovaných hypoték na maximální výši 80 % a jednak omezení ve formě přísnějších pravidel třeba na to, jaké příjmy bude banka akceptovat (např. příjmy ze zahraničí). Otázkou tedy zůstává, zda tyto ústupky ze strany ČNB nakonec rozproudí český hypoteční trh.“ uvedl Jiří Sýkora ze společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.

Ukazatel poměru dluhu k příjmu naopak ČNB zrušila

DTI ukazatel (Debt to Income) vyjadřuje poměr mezi výší celkového zadlužení žadatele o úvěr a výší jeho čistého ročního příjmu. Upozorňuje na to, že čím větší je tento poměr, tím se zvyšuje riziko možného nesplácení dalšího úvěru. Riziko zvyšuje i pravděpodobnost, že žadatele postihne nepříznivá životní situace. Tou může být například snížení jeho čistého příjmu nebo zvýšení úrokových nákladů z celkového zadlužení.

Banky měly doposud nastavený limit maximálně na hodnotu devítinásobku ročního čistého příjmu žadatelů o úvěr.

Bankovní rada ČNB rozhodla, že povinnost komerčních bank posuzovat nové hypotéky podle ukazatele DTI se ruší. Tento ukazatel bude bankami nadále pouze sledován. Podle Jiřího Sýkory je zrušení ukazatele DTI a uvolnění dalších ukazatelů pro zájemce o nové bydlení sice dobrou zprávou, ale některé banky začaly přicházet s jinými omezeními.

Poměr mezi dluhovou službou a čistým měsíčním příjmem je nyní zvýšen 50 %

DSTI ukazatel (Debt Service to Income) značí poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů včetně aktuálně žádaného úvěru a celkovým čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. Tento poměr ukazuje, kolik si z čistého příjmu „ukousne“ splátka hypotéky a kolik prostředků tedy zůstane na další životní potřeby.

Tento ukazatel se nyní zvyšuje na 50 %, přičemž jeho původní výše byla 40 %.

Projednání Zprávy o finanční stabilitě se odkládá

Bankovní rada 1. dubna také rozhodla o odložení projednání Zprávy o finanční stabilitě 2019/2020 o jeden měsíc, a to na 18. června 2020. Důvodem je získání času na lepší určení množství dopadů pandemie okolo COVID-19 na domácí finanční sektor. Zpráva o finanční stabilitě 2019/2020 bude následně zveřejněna 8. července 2020.

Česká bankovní asociace zmírnění limitů hodnotí kladně

“Trh Airbnb je mrtvý a zahraniční investoři se budou držet nějakou dobu zpátky. Prodeje rezidenčních nemovitostí tudíž půjdou v tuto chvíli těm, kdo opravdu potřebují bydlení. Tak je to také ze strany ČNB myšleno, a proto by to mohlo opravdu pomoct. Nad tímto aspektem nicméně visí otazník, spočívající v současné atmosféře nejistot a pesimistické nálady, která může stimul hypotečnímu trhu oslabit.” řekl poradce asociace Vladimír Staňura.

ČNB vyhlíží dopady pandemie na ekonomiku

Dá se očekávat, že nezaměstnanost v následujících měsících poroste, čímž klesnou příjmy domácností. To by mělo zklidnit i rozvířený trh s bydlením. Ceny nemovitostí budou s největší pravděpodobností stagnovat a v některých horších lokalitách dokonce i klesat.

„Aktuální opatření ČNB by tak v kombinaci s pravděpodobně stagnujícími cenami nemovitostí mohly u části české veřejnosti nezasažené současnou krizí vyvolat vyšší poptávku po vlastnickém bydlení a poskytnout tak impulz pro nové hypoteční úvěry.“. Tvrdí ekonom Komerční banky Martin Gürtler.

Banky stále čekají na reakci

“Zatím jde o zcela novou informaci, která přichází v momentě, kdy zároveň rostou rizika. Jak k této nové informaci jako banka přistoupíme, bude otázkou nadcházejících dní.” uvedla mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká.

“Krok ČNB je pro nás nový a překvapivý vzhledem k jejím dosavadním postojům. V nejbližší době tuto změnu vyhodnotíme a rozhodneme, jak ji promítneme do schvalovacích postupů.” sdělil generální ředitel Hypoteční banky Jiří Feix.